De las escisiones parciales y la consulta DGT V5457-26, de fecha de 11 de agosto de 2026: la actividad de arrendamiento y la inclusión en la misma de bienes utilizados por la propia sociedad escindida.

He de reconocer que, profesionalmente, el lugar donde más cómodo me siento es el que me proporcionan las modificaciones estructurales y la sucesión universal. Fusiones y escisiones, en sus distintas modalidades, tanto por su ejecutividad e inmediatez y la normal ausencia de escenificaciones contenciosas, cuando menos en su planificación y ejecución inicial hasta la inscripción en el Registro Mercantil, hacen que uno, que está ya entrado en años, disfrute mucho desplegando ciertas habilidades adquiridas a lo largo de la profesión. En esta materia confluyen conocimientos societarios, tributarios, civiles, registrales, administrativos, laborales, etc… pero lo hacen con la calma que conlleva la ausencia de litigiosidad y la cintura que permiten los plazos no procesales.

La gran preocupación en esta materia casi siempre tiene un mismo origen: la fiscalidad aplicable a las modificaciones estructurales. Porque a nadie se le escapa que el hecho de que la AEAT pueda cuestionar la aplicación del régimen FEAC -doy por sobreentendido que todos sabemos de lo que hablamos- o los motivos económicos en los que fusiones y escisiones se apoyan, nos obligan a ser tremendamente cautelosos al proponer a los clientes una determinada modificación estructural.

Dicho esto, hace escasos días hemos recibido una consulta vinculante de la DGT que responde a una cuestión que para nosotros no era fácil en el supuesto de escisiones parciales que, como bien es sabido, exigen que el patrimonio segregado constituya una rama de actividad preexistente en la sociedad escindida. Dicha cuestión tenía que ver con el hecho de que en el patrimonio transmitido a la sociedad beneficiaria -que tenía por objeto la actividad de arrendamiento- se incluyera uno o varios inmuebles que venían siendo utilizados por la sociedad escindida y que, conforme a lo acordado por la junta general y el órgano de administración de la compañía, dicha sociedad escindida continuaría utilizando bajo el paraguas de un contrato de arrendamiento que concertaría con la sociedad beneficiaria de la escisión una vez eficaz la escisión parcial. 

A pesar de que a esta cuestión ya respondió la DGT en su consulta V2171-23, de 21 de julio y V3325-23, de 28 de diciembre, lo cierto es que la respuesta no se ajustaba completamente al supuesto que habíamos propuesto a nuestro cliente -o a mí eso me parecía, por esa cautela cerval que me provoca el erario-, por lo que decidimos efectuar la correspondiente consulta vinculante, habiendo obtenido respuesta recientemente a través de la consulta V5457-26, firmada en fecha de 11 de agosto de 2026, aunque a nosotros se nos ha notificado hace apenas unos días.

En la misma se analiza una escisión parcial en la que una sociedad que desarrolla, por un lado, una actividad de comercio al por mayor de productos congelados y, por otro, una actividad de arrendamiento inmobiliario, pretende separar ambas líneas de negocio mediante la transmisión a una sociedad de nueva creación de la totalidad de su patrimonio inmobiliario afecto a esta segunda actividad.

La peculiaridad —y para nosotros el verdadero interés de la consulta— residía en que entre los inmuebles que iban a integrar el patrimonio segregado se encontraba precisamente la nave industrial en la que la sociedad escindida desarrollaba su actividad comercial principal. La nave tenía, además, una utilización mixta: una parte estaba destinada directamente a la actividad comercial de la sociedad y otra se encontraba ya arrendada a una sociedad del grupo. Tras la escisión, la beneficiaria recibiría íntegramente el inmueble y arrendaría a la escindida la parte necesaria para que esta pudiera continuar desarrollando en el mismo lugar y en términos sustancialmente idénticos su actividad comercial.

La pregunta que planteábamos era, por tanto, bastante concreta: si el hecho de transmitir a la sociedad beneficiaria un elemento patrimonial que hasta ese momento estaba parcialmente afecto a la rama de actividad que iba a permanecer en la sociedad escindida impedía considerar que esta última seguía conservando una rama de actividad a los efectos del artículo 76.2.1.º b) de la LIS y, consiguientemente, frustraba la posibilidad de acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal. La consulta preguntaba también expresamente si el posterior arrendamiento del inmueble por la beneficiaria a la escindida era compatible con la aplicación del régimen FEAC.

Para nuestra alegría, la respuesta de la Dirección General de Tributos es favorable.

Después de recordar que el concepto fiscal de rama de actividad exige la existencia de un conjunto patrimonial susceptible de funcionar por sus propios medios y que esa organización empresarial diferenciada debe existir ya en sede de la sociedad transmitente, la DGT acepta que tanto la actividad inmobiliaria transmitida como la actividad comercial que permanece pueden constituir ramas de actividad autónomas. Eso sí, introduce la cautela habitual: la efectiva existencia de esas organizaciones diferenciadas constituye una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde al contribuyente y que podrá ser revisada posteriormente por los órganos de comprobación.

Respecto a lo que a nosotros nos preocupaba, dice la DGT que la delimitación del concepto de rama de actividad no queda condicionada por el hecho de que se transmita un elemento que hasta ese momento estuviera total o parcialmente afecto a la explotación económica que permanece en la sociedad escindida, siempre que dicho elemento no resulte esencial o relevante en términos tales que su transmisión impida la continuidad de aquella explotación. Lo determinante es que la actividad pueda seguir desarrollándose, antes y después de la escisión, en condiciones económicas equivalentes.

Y aplicada esa doctrina a nuestro supuesto, concluye que la transmisión de la nave industrial a la beneficiaria no obstaculiza la continuidad de la actividad comercial, precisamente porque la escindida podrá continuar utilizándola mediante un contrato de arrendamiento concertado con aquella. En palabras de la propia DGT, la actividad comercial «podrá continuar realizándose en condiciones análogas a las que existían con carácter previo a la escisión», puesto que el inmueble será arrendado por la beneficiaria a la escindida para permitir la continuidad de la actividad no segregada. La Dirección General enlaza expresamente esta conclusión con sus anteriores consultas V2171-23, de 21 de julio, y V3325-23, de 28 de diciembre.

Como puede verse, para la DGT, la noción de rama de actividad no debe identificarse mecánicamente con la titularidad jurídica de todos y cada uno de los activos utilizados para desarrollar una explotación. Lo relevante es la autonomía económica y funcional de la actividad. Una empresa no deja de constituir una explotación autónoma porque el inmueble desde el que opera sea arrendado en lugar de pertenecerle en propiedad. Y, por la misma razón, la transmisión de ese inmueble en una escisión parcial no destruye necesariamente la rama de actividad que permanece si la sociedad conserva los restantes medios personales y materiales y tiene jurídicamente asegurada la disponibilidad del inmueble en condiciones que le permiten continuar funcionando con normalidad.

Esta conclusión, que formulada así puede parecer evidente, tiene enorme importancia cuando se diseña una escisión patrimonial. Pensemos en el supuesto bastante habitual de una sociedad que desarrolla una actividad industrial o comercial y que, al mismo tiempo, ha ido acumulando un patrimonio inmobiliario que se pretende separar del riesgo empresarial. En muchas ocasiones, precisamente el inmueble de mayor valor es aquel desde el que se desarrolla la actividad operativa. Obligar a mantenerlo en la sociedad explotadora para preservar artificialmente la consideración de rama de actividad privaría a la reorganización de buena parte de su sentido económico.

La DGT admite ahora de forma expresa que no tiene por qué ser así.

La consulta también considera compatibles con el artículo 89.2 LIS los motivos económicos expuestos: separar y racionalizar las distintas actividades, diferenciar la actividad inmobiliaria de la comercial, proteger el patrimonio inmobiliario frente a los riesgos de esta última, facilitar una financiación diferenciada y permitir, eventualmente, la entrada futura de inversores en cualquiera de las dos líneas de negocio. Sobre esa base concluye que, en el supuesto planteado y de acuerdo con la información facilitada, a la escisión parcial proyectada le resulta aplicable el régimen de neutralidad fiscal.

Naturalmente, tampoco conviene convertir una consulta vinculante en lo que no es.

La DGT no está afirmando que cualquier inmueble pueda desplazarse libremente de una rama a otra sin consecuencias fiscales. El criterio descansa sobre dos premisas que habrá que poder acreditar llegado el caso: primero, que existen efectivamente dos explotaciones económicas autónomas y preexistentes; y segundo, que la salida del inmueble de la sociedad escindida no perjudica sustancialmente la autonomía funcional de la actividad que permanece porque esta puede continuar desarrollándose en condiciones económicas equivalentes.

Pero, cumplidas esas premisas, el criterio es extraordinariamente útil para planificar determinadas escisiones patrimoniales.