El crédito refaccionario: las viejas garantías con renovado interés concursal.

 

Reconozco que hasta que en mi vida apareció el derecho concursal, invadiéndolo todo con el empuje de ciclón, este letrado no tenía ni idea de lo que era un crédito refaccionario, ni en qué consistía la garantía que proporciona esta figura añeja en nuestro Derecho, aunque de utilización práctica mucho menor que la hipoteca.

A falta de una definición legal propiamente dicha, la doctrina jurisprudencial y registral lo identifica con el crédito nacido con ocasión de la construcción, conservación, reparación o mejora de un bien, normalmente inmueble, cuando el acreedor ha contribuido directamente a esa refacción mediante la anticipación de dinero, materiales o trabajo.

Como casi todo en la vida, la concepción de este crédito ha evolucionado desde postulados encorsetados hasta la actualidad que lo considera desde una visión amplia. Como recuerda la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de julio de 2025, recogiendo la doctrina de la STS de 21 de julio de 2000, el crédito refaccionario no ha de proceder necesariamente de un préstamo en sentido técnico, sino que puede derivar de cualquier relación jurídica que haya contribuido directamente al resultado de la construcción, reparación, conservación o mejora. Lo determinante es, por tanto, el destino y conexión del crédito con la incorporación de valor al bien refaccionado. 

Precisamente por esa vinculación con el inmueble, la Ley Hipotecaria concede al acreedor una protección singular. El artículo 42.8.º LH le permite solicitar anotación preventiva de su crédito mientras duren las obras objeto de la refacción. Este requisito temporal es esencial como recuerda la citada resolución de la DGSJFP: terminadas las obras ya no puede practicarse inicialmente la anotación. La anotación despliega respecto del crédito refaccionario efectos propios de una garantía hipotecaria y caduca, conforme al artículo 92 LH, a los sesenta días de concluida la obra. Si llegado ese momento el crédito no ha sido satisfecho en las condiciones legalmente previstas, el artículo 93 LH contempla la posibilidad de convertir la anotación preventiva en inscripción de hipoteca. 

La importancia de esta publicidad registral se aprecia especialmente en caso de concurso del propietario. El artículo 270.3.º TRLC califica como créditos con privilegio especial los créditos refaccionarios sobre los bienes refaccionados, incluidos los créditos de los trabajadores sobre los objetos por ellos elaborados mientras sean propiedad o estén en posesión del concursado. Ahora bien, para los créditos refaccionarios ordinarios —a diferencia de los refaccionarios laborales— el artículo 271.1 TRLC exige que la garantía haya quedado constituida antes de la declaración de concurso con los requisitos y formalidades necesarios para su oponibilidad a terceros. En consecuencia, no basta en sede concursal con demostrar que el dinero fue destinado a la construcción o mejora: para disfrutar del privilegio especial es preciso haber constituido oportunamente la garantía refaccionaria. 

La RDGSJFP de 24 de julio de 2025 añade una cuestión especialmente interesante. El supuesto examinado se refería a un préstamo participativo destinado a financiar una promoción inmobiliaria. Frente al criterio del registrador, la Dirección General entiende que la circunstancia de haberse instrumentado la financiación como préstamo participativo no impide que el crédito pueda tener naturaleza refaccionaria, pues ésta depende de su objeto y finalidad. Otra cosa es la eventual contradicción que pudiera plantearse en caso de concurso entre la subordinación propia del préstamo participativo y el privilegio especial derivado de la garantía refaccionaria. Pero esa cuestión, señala acertadamente la Dirección General, no puede ser anticipadamente resuelta por el registrador: corresponde al juez del concurso determinar la clasificación y prelación del crédito en el procedimiento de insolvencia.

Dicho esto, yo añadiría, hay que ser valiente -o un inconsciente- para encauzar un préstamo refaccionario sobre la base de un préstamo participativo… Aunque sus razones seguro que tendría quien así lo hizo.

En la ciudad de Almería a 10 de septiembre de 2026

Jose Ramón Parra Bautista

Lealtadis abogados