MASC (o menos) Auto de la AP de Zaragoza núm. 206/2025, de 6 de octubre

 Hoy la discusión se ha generado en torno a los MASC y el requisito de procedibilidad exigido por la LO 1/2025 para interponer ciertas demandas. A pesar de que no son pocos los Juzgados que están convirtiendo la obligación procesal en un embudo, no lo es menos que las AP están consiguiendo desatar el atasco que las interpretaciones restrictivas están ocasionando. En el presente caso nos encontramos con una demanda de impugnación de acuerdos de una comunidad de propietarios presentada ante el Tribunal de Instancia de Calatayud, que ni siquiera llegó a nacer procesalmente porque el órgano de primera instancia decidió cerrarle la puerta en la mismísima admisión.

El auto de instancia inadmitió la demanda por una doble razón:

1. falta de acreditación de haber acudido a un MASC previo (art. 5 LO 1/2025), y
2. falta de acreditación de estar al día en el pago de las cuotas comunitarias (art. 18.2 LPH). 

La actora recurre en apelación, pero —y aquí está el detalle práctico importante— sólo discute el primer requisito (MASC), dejando intacta la referencia al segundo (estar al corriente de pago). La pelota llega así a la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza, que dicta el Auto 206/2025, de 6 de octubre, y aprovecha para pronunciarse, con bastante claridad, sobre la exigibilidad del MASC en la impugnación de acuerdos comunitarios. 

Lo que dice la Audiencia de Zaragoza sobre MASC y acuerdos comunitarios

La AP de Zaragoza parte de una idea sencilla pero muy clara: la impugnación de acuerdos de junta es una materia fuertemente reglada, sometida a normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. No estamos ante un conflicto libremente disponible, sino ante un ámbito en el que la junta, con las mayorías y formalidades del art. 17 LPH, es el único órgano competente para adoptar, modificar y revocar acuerdos.

A partir de ahí, la Sala construye su razonamiento en varios pasos:

(i) Ámbito normativo imperativo.

El acuerdo que se impugna se adopta en el seno de una junta ordinaria y se limita a determinar la deuda de determinados propietarios. Eso sitúa la controversia plenamente dentro del régimen imperativo de la LPH (convocatoria, orden del día, mayorías, legitimación y causas de impugnación del art. 18 LPH, etc.). Esa imperatividad limita la “disponibilidad” del objeto del litigio y, con ello, la posibilidad real de someterlo a fórmulas extrajudiciales efectivas.

(ii) El presidente no puede “negociar” la validez del acuerdo.

El tribunal recuerda que el presidente, aunque represente a la comunidad ex art. 13.3 LPH, no tiene facultades para transigir sobre la validez o nulidad de acuerdos de junta. Ni el presidente ni el administrador pueden, por sí solos, “revocar” lo que la junta decidió. De ahí la conclusión: forzar una negociación previa con el presidente (mediación, oferta vinculante, etc.) es, en la práctica, un ritual vacío.

(iii) La propia junta ya y el modo en que se adoptan los acuerdos, de por sí, ya conlleva una “actividad negociadora”

Con bastante elegancia, la Sala encaja la dinámica de la junta dentro del propio concepto de MASC tal y como lo define la LO 1/2025: una actividad negociadora reconocida en la ley, mediante la cual las partes intentan resolver su conflicto, directamente o con la ayuda de un tercero.  

• Los acuerdos comunitarios se adoptan tras deliberación entre los propietarios.
• Esa deliberación y votación no deja de ser, materialmente, una forma de negociación —exitosa o fallida— sobre el contenido del acuerdo.
  La AP viene a decir, en síntesis: ya ha habido una “actividad negociadora” estructurada por la propia LPH; exigir un segundo intento extrajudicial es redundante y, en realidad, incompatible con la estructura de la comunidad.

(iv) Cláusula de indisponibilidad del art. 4 LO 1/2025.

El auto conecta esto con el art. 4.1, párr. 2º, LO 1/2025, que excluye de los MASC aquellos conflictos que versen sobre materias que no estén a disposición de las partes según la legislación aplicable. Si la validez de los acuerdos comunitarios está sometida a un régimen imperativo y sólo puede hacerse valer mediante la acción de impugnación del art. 18 LPH, la Sala entiende que no tiene sentido, ni jurídico ni práctico, superponer un filtro negociador previo.

Con estos mimbres, la Audiencia estima el recurso en lo relativo al MASC y declara que, en este tipo de acciones de impugnación de acuerdos de junta, no puede exigirse el requisito de procedibilidad del art. 5 LO 1/2025.

Aunque al actor impugnante le sale mal la jugada porque, increíblemente, no estaba al día en el pago de las cuotas de comunidad, (art. 18.2 LPH). Esa cuestión queda fuera del objeto de la apelación, y la AP, con corrección técnico-procesal, se limita a constatarlo: el motivo subsiste, y con él, la inadmisión. 

¡Vaya tela!